Un logement pour la rentrée

Toujours la galère de trouver un logement pour la rentrée. Entre les loyers élevés, les logements de petite superficie, et ceux dont la qualité laisse parfois à désirer, les étudiants restent encore majoritairement chez leurs parents.

Selon la récente étude menée par CSA, plus de 4 étudiants sur 10 déclarent qu’ils ont quitté le nid familial. Autrement dit, ces jeunes ont sauté le pas et quitté le domicile familial, en général plutôt à partir des études secondaires. Les modes de location sont divers : 21 % louent seuls “leur propre appartement”, 12 % sont “en colocation” et 9 % en “chambre étudiante”.

Ceux qui disposent d’un budget ne sont pas souvent les mieux lotis. Ainsi, 17 % possèdent moins de 250 euros pour se loger, 24 % entre 250 et 450 euros (la solution choisie est alors principalement la colocation) et 11 % ont plus de 450 euros, de quoi trouver un chez soi en mode location seul. Les différentes aides au logement (APL et ALS) sont souvent un complément non négligeable. Ainsi, 40 % des sondés déclarent en percevoir, et près de 9 étudiants sur 10 vivent seuls.

Évidemment, les recherches sont fastidieuses et l’appartement ou la chambre de vos rêves ne se trouve pas si facilement. En outre, certains bailleurs refusent la colocation, ne souhaitent pas louer à des étudiants ou demandent des niveaux de garantie trop élevés.

La recherche d’appartement

Ne commencez pas les visites et les rendez-vous avec les agences ou les propriétaires si vous n’avez pas commencé votre dossier de location ! Vous perdrez votre temps et ferez perdre le temps des bailleurs ou des agences.

Au préalable, rassemblez vos pièces personnelles :

• justificatif d’identité,
• justificatif étudiant,
• RIB.

Ainsi que les pièces de vos garants :

• avis d’imposition,
• bulletins de salaire,
• justificatif d’identité.

La loi interdit aux propriétaires de vous demander certains documents tels que des relevés de compte bancaire, une autorisation de prélèvement automatique, un dossier médical, un extrait de casier judiciaire, une photographie d’identité ou un chèque de réservation du logement. Ne vous laissez pas faire si le cas se présente !

Après avoir constitué votre dossier, effectuez les visites. Vous pouvez les faire seul ou à plusieurs si vous êtes en colocation. Cela coule de source, mais, répétons-le tout de même, ayez toujours un dossier prêt à chaque visite. Cela marque votre sérieux et le traitement en sera plus rapide. Si un document est manquant, ce n’est pas bien grave. Soyez réactif pour le fournir et tout se passera bien

Essayez d’effectuer les visites en personne, encore une fois, c’est un gage de votre sérieux. Imaginez-vous dans la situation inverse. Pouvez-vous confier votre bien à quelqu’un que vous n’avez pas vu ? Leur objectif est de louer vite et bien à un locataire qui va rester le plus longtemps possible et prendre le plus soin de leur appartement.

Si votre dossier est accepté, convenez d’une date d’entrée en location avec votre propriétaire. Ce jour-là, effectuez l’état de lieux, qu’il faudra annexer au contrat de bail. Soyez aussi précis et rigoureux que possible. L’état des lieux n’est pas un acte unilatéral. Faites noter les moindres éléments qu’il vous semble utile de signaler pour éviter le recours à la caution ou à votre garantie à votre sortie. Payez les frais pour entrer dans le logement, signez le contrat de bail, et vous pourrez enfin prendre possession des lieux.

Le contrat de bail ?

Le contrat de bail est obligatoirement écrit et signé par les deux parties. Si le propriétaire ou une agence ne vous le propose pas, partez en courant ! Ce contrat est la pierre angulaire juridique de la location. Léger détail qui a son importance, sans bail, la CAF ne vous verse pas l’aide au logement.

Nouveauté à partir du 1er août 2015, un modèle type a été prévu par le Ministère du Logement. Ce contrat permet aux bailleurs et aux locataires d’avoir une base juridique. Il reprend les obligations réciproques entre bailleur et locataire(s), la plus importante étant que le bailleur laisse l’étudiant occuper son bien immobilier tant que ce dernier paie un loyer. Sans être obligatoire, ce bail contient l’ensemble des clauses qui elles, le sont. Le bail signé entre les parties doit donc impérativement contenir cette base. Il doit obligatoirement être signé en deux exemplaires et un de plus pour chaque caution, sachant que chaque partie doit en conserver un exemplaire. Conservez donc précieusement votre bail une fois signé !

Également à partir du 1er août 2015, il faut également que la notice d’information sur les obligations entre bailleurs et locataires soit annexée au bail et remise aux deux parties.

Quelles dépenses sont à prévoir pour la location ?

Il faut évidemment budgéter les dépenses futures. Quel montant de charges d’électricité ? de chauffage ? de nourriture ? quel montant pour le forfait téléphonique ? les courses ? et les vêtements… Tout ce travail est à faire en amont pour connaître votre budget réel pour cette location.

Les bailleurs exigent des garanties de paiement. Systématiquement, une caution est demandée, des garants peuvent être exigés et c’est souvent les parents qui s’y collent. Le garant doit signer le contrat de bail et un exemplaire supplémentaire doit lui être remis.

Pour les étudiants de moins de 28 ans sans caution possible, il est possible que l’État se porte garant grâce à la CLE (caution locative étudiante). Il suffit de remplir les conditions et de déposer un dossier sur lokaviz.fr.

Concernant le dépôt de garantie, son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée ou étudiante. En fin de bail, le propriétaire doit vous le restituer sous un mois si l’état des lieux est conforme. Si l’état des lieux n’est pas conforme et que des frais doivent être engagés pour des réparations ou des impayés de loyer, le dépôt de garantie sert à financer ces dépenses. S’il reste une part du dépôt de garantie, elle sera restituée 2 mois après la fin du bail.

Pour le dépôt de garantie et pour la caution, l’aide dite Loca-Pass, du site aidologement.‌com permet également d’obtenir une avance sur le paiement du dépôt de garantie et une caution supplémentaire pour les étudiants de moins de 30 ans dans le besoin.

Si vous passez par une agence immobilière, des frais d’agence sont également dus à l’entrée en location, que le logement soit vide ou meublé. Le montant de ces frais dus par le locataire doit être inférieur à celui des frais supportés par le bailleur. Par ailleurs, il ne peut pas excéder un certain plafond, calculé en fonction de la surface du bien et de sa situation géographique (entre 8 et 12 € par m² habitable).

La colocation

La colocation est un statut particulier de la location. Plusieurs locataires sont rassemblés pour un seul bailleur. Cela peut soit prendre la forme de plusieurs baux, un pour chaque locataire, soit un bail unique commun, ce qui est le plus pratiqué.

Comme le bail régit la location, la distinction entre ces pratiques est de taille. Si chaque locataire a son bail, chacun paie sa partie du loyer et sa partie des charges. Ainsi, son garant ne s’engage que pour sa partie du loyer. Si un colocataire quitte le logement commun, les baux des autres colocataires ne sont pas remis en cause.

Le contrat le plus utilisé est un bail commun pour tous les locataires, assorti d’une clause de solidarité pour lier les locataires dans le paiement du loyer et des charges. Il est donc extrêmement important de ne pas prendre une colocation à la légère. En cas de défaut de paiement de la part d’un des colocataires, les autres membres de la colocation seront solidairement responsables et devront payer. Le garant doit se porter caution pour l’intégralité du loyer, donc pour l’ensemble des locataires.

Dans le cas d’un départ d’un des colocataires, il faut soit modifier le bail d’origine pour inclure un nouveau colocataire choisi par le bailleur et les locataires restants, soit continuer la location dans les mêmes conditions avec un locataire de moins, soit mettre fin au bail pour tous les locataires.

Les loyers sont maintenant encadrés !

Cela concerne essentiellement les petites locations et donc, bien sûr, les logements étudiants. Le 12 juin 2015, un décret du Ministère du Logement prévoyait l’encadrement des loyers. Cette mesure émane de l’ancienne ministre, Cécile Duflot. A Paris, cette mesure est entrée en vigueur dès le 1er août 2015, sachant que d’autres villes sont en attente d’encadrement (Strasbourg, Lille ou encore Grenoble). Afin d’éviter une explosion des prix de l’immobilier, de redynamiser le secteur de la location et d’éviter les logements vacants dans les grandes agglomérations, le texte prévoit qu’un loyer de référence devra être calculé pour chaque quartier, voire chaque bloc d’immeubles. Le prix au mètre carré est déterminé par arrêté préfectoral et le bailleur peut proposer un loyer compris entre – 30 %, et jusqu’à + 20 % par rapport à ce loyer de référence. Ce surloyer de 20 % doit être justifié uniquement si le logement inclut des prestations exceptionnelles comme une terrasse par exemple.

Les loyers seront donc plafonnés et réévalués chaque année. Le dispositif a vocation à être étendu dans toute la France, la métropole lilloise semblant être la prochaine à appliquer le décret du 12 juin 2015.

Contrôler le montant de votre loyer !

Tout locataire qui signe ou renouvelle son bail d’habitation dans Paris intramuros à partir du 1er août 2015 peut vérifier le loyer de référence applicable à son logement dans l’arrêté préfectoral. Nous vous conseillons dans le cadre d’une nouvelle location, de discuter de ce point une fois le bail signé. Dans le cas contraire, vous n’obtiendrez jamais votre logement.

• Si le loyer équivaut à moins de 70 % du loyer de référence, il y a de fortes chances que le propriétaire vous demande une augmentation du prix à payer, sans que ce prix ne devienne supérieur au loyer de référence,
• Si le loyer entre dans la fourchette comprise entre 70 % et 100 % de ce loyer de référence, alors rien n’est à changer,
• Dans le cas où votre loyer est compris entre 100 % et 120 % du loyer de référence, il est possible que cela soit justifié par les excellentes prestations du bien loué. Évaluez donc la situation en fonction des prestations du logement,
• Enfin, si votre loyer est supérieur à 120 % du loyer de référence, vous pouvez saisir une commission de contestation pour faire réévaluer votre loyer et ne payer que le loyer de référence. Vous aurez cette possibilité dans les cinq mois qui suivent la signature ou le renouvellement du bail. D’après le texte, la commission aura deux mois pour répondre. Par contre, léger détail, cette commission n’est malheureusement pas en place…