A défaut de capacité juridique, toutes les décisions prises par une Association Syndicale Libre sur la base de statuts non conformes au nouveau régime, sont susceptibles d’être remises en cause ou annulées dans un délai de 5 ans à compter de la date de prise de la décision.
Le nouveau régime de déclaration et de publication des ASL leur permet de recouvrer leur droit d’agir en justice donc avoir une existence vis-à-vis des tiers à condition de respecter certaines formalités. Les ASL doivent se déclarer en préfecture et publier un extrait de leurs statuts au Journal officiel. Cette procédure qui remplace la publication au recueil des actes administratifs de la préfecture et dans un journal d’annonces légales, permet une information plus large des tiers. Cette centralisation de l’information contribuera en outre à une vision exhaustive des ASL existantes car leur suivi est complet : les ASL doivent publier non seulement leur création mais également leurs modifications statutaires et leur dissolution. L’ASL doit aussi apporter la preuve de sa déclaration initiale.
I – Les textes régissant l’Association Syndicale Libre
Le fonctionnement des ASL est régi par un nombre limité de dispositions législatives et réglementaires. En effet, l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006 constituent le nouveau cadre juridique des associations syndicales de propriétaires (ASP).
A. L’Ordonnance n° 2004-632du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
L’ordonnance du 1er juillet 2004 a abrogé la Loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales par son article 58 qui dispose « La loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et la loi du 5 août 1911 relative aux associations syndicales autorisées sont abrogées… »
Les associations syndicales de propriétaires (ASP).sont des organismes qui sont près de 28 000 en France. Ils couvrent l’intégralité du territoire français sur lequel ils jouent un rôle en matière d’aménagement foncier. Il convient de distinguer parmi les ASP les associations syndicales libres (ASL), personnes morales de droit privé soumises à déclaration mais à aucun contrôle de légalité des préfectures des associations syndicales autorisées (ASA), ainsi que les associations syndicales constituées d’office (ASCO) et les unions, qui sont des établissements publics administratifs sous le contrôle du préfet. Bien que sans lien direct avec les collectivités locales, le droit relatif aux ASP est historiquement suivi par le bureau des structures territoriales de la Direction Générale des Collectivités Locales (DGCL).
Extrait de quelques articles de cette Ordonnance :
Article 3 «Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre.
En cas d’usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l’association. Il informe l’usufruitier de la création ou de l’existence de l’association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l’usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l’association et l’informera des décisions prises par celle-ci.
Lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre d’une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. »
Article 8 « La déclaration de l’association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.
Un extrait des statuts doit, dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.
Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.
L’omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l’association. »
Article 9 « L’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association. »
Selon l’article 60 de cette ordonnance de 2004, les ASP disposaient d’un délai de deux à compter de la publication du décret du 3 mai 2006, soit jusqu’en 2008 pour mettre leurs statuts en conformité avec les textes en vigueur et ainsi recouvrer leur capacité pour agir en justice. Puis, la loi ALUR de 2014 a rajouté « Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l’article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.»
B. Le Décret n°2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000637453
Extrait de quelques articles de ce Décret :
Dans son article 3, le Décret rajoute des éléments à intégrer dans les statuts de l’ASL «Outre ce qui est mentionné à l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l’association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l’égard des tiers, de distraction d’un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.
Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l’article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage. Cette déclaration n’est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l’article R. 315-6 du code de l’urbanisme.
Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée. »
Article 5 « La déclaration et la publication des modifications apportées aux statuts est faite par le président de l’association dans les conditions prévues à l’article 4 du présent décret et dans le délai de trois mois prévu à l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, décompté à partir de la date de la délibération approuvant lesdites modifications. Il en est de même pour la dissolution de l’association. Dans ce cas le délai court à compter de la constatation par le président de l’association que les conditions de dissolution prévues par les statuts sont remplies.
C. Le Code de l’Urbanisme et la jurisprudence de la Cour de cassation
S’agissant du Code de l’Urbanisme, on citeranotamment l’Article R. 442-7 du code de l’urbanisme et suivants.
S’agissant de la jurisprudence de la Cour de cassation,l’arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile 3, 06 septembre 2018, 17-22815 reprend l’obligation des ASL de devoir mettre en conformité leurs statuts avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 et souligne les formalités obligatoires y afférentes «les associations syndicales de propriétaires constituées antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 1er juillet 2004 doivent mettre leurs statuts en conformité avec les règles prévues par celle-ci ; que cette mise en conformité suppose que les statuts nouvellement adoptés comportent une liste des immeubles compris dans le périmètre de l’association et qu’y soient annexés un plan parcellaire. »
II – ORGANISATION ET FONCTIONNEMENT D’UNE ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE
L’association syndicale libre (ou ASL) est une forme d’organisation alternative à la copropriété. Le rôle du président d’une ASL est comparable à celui du syndic de copropriété.
A. Création d’une ASL
Qu’est-ce qu’un Association syndicale Libre ?
L’ASL, est une des trois formes d’Associations syndicales de propriétaires (ASP). L’Association Syndicale Libre est une personne morale de droit privé. Elle a une existence à l’égard de leurs membres dès leur constitution. En revanche, elle doit, pour agir en justice, être dotées de la capacité juridique et donc être opposables aux tiers, respecter les formalités de publicité propres à chaque type d’association. Elles seront alors à même d’agir en justice, d’acquérir, de vendre, d’échanger, de transiger, d’emprunter et d’hypothéquer.
Les associations syndicales de propriétaires (ASP) sont des groupements de propriétaires fonciers constitués en vue d’effectuer des travaux spécifiques d’amélioration ou d’entretien intéressant l’ensemble de leurs propriétés. Ces structures, évaluées à plus de 28 000 en France mais totalement méconnues du grand public, jouent un rôle essentiel en matière d’aménagements fonciers ruraux (remembrement, irrigation) et urbains (remembrement urbain, gestion d’espaces collectifs dans les lotissements) et de prévention des risques naturels (inondations, incendie).
Si cette forme particulière d’association existe depuis le Moyen-Age, en revanche, la loi du 21 juin 1865 et son décret d’application du 18 décembre 1927 en constituaient la principale base juridique, d’autres textes sont intervenus par la suite créant des associations à régime particulier.
L’ancienneté des dispositions en vigueur et le particularisme de ces associations entraînaient certaines difficultés de fonctionnement et rendaient leur contrôle confus et aléatoire. La réforme de leur régime est intervenue dans le cadre de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 (ratifiée par la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit) relative aux associations syndicales de propriétaires et du décret n°2006- 504 du 3 mai 2006 en portant application.
Une ASL est un groupement de biens et non de personnes. L’appartenance à l’ASL crée un droit réel, attaché à la propriété. Les propriétaires associés ne peuvent s’affranchir de leur appartenance à l’association qu’en cédant leur propriété. A cet égard, l’ASL diffère fondamentalement d’une association dite «loi 1901 ».
Son régime ne doit pas pour autant être confondu avec celui de la copropriété dont le régime est fixé par la loi du 10 juillet 1965 modifiée récemment par la loi ELAN. Les ASL sont des personnes morales de droit privé. Elles relèvent donc du juge judiciaire. Elles s’organisent principalement par leurs statuts.
Une ASL n’étant pas un établissement public, elle n’est soumise ni à la tutelle du préfet, ni à celle des collectivités territoriales. L’intervention du préfet se limite à un suivi des structures existantes dans le cadre de leur déclaration.
Quelles sont les modalités de la création d’une ASL ?
Le consentement des propriétaires
Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance : « Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. »
Les membres d’une association syndicale sont obligatoirement des propriétaires. Une personne publique peut être membre d’une ASL au titre de propriétés, de son domaine public ou privé, comprises dans le périmètre de l’ASL.
L’adhésion s’effectue par accord écrit. Elle se manifeste généralement dans le cadre des statuts. En effet, l’article 3 du Décret du 3 mai 2006 prévoit que l’acte d’association s’accompagne d’un plan parcellaire et d’une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage.
L’adhésion à l’association s’accompagnant de la constitution d’un droit réel ne permettant un retrait de l’association syndicale libre qu’à travers la vente du bien inclus dans le périmètre de l’association ou la distraction de ce bien du périmètre, il convient de s’assurer que chaque propriétaire a bien donné son accord.
Le cas particulier des ASL de lotissement :
Bien que les ASL de lotissement constituées en application de l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme relèvent de la catégorie “association syndicale libre”, leur constitution est obligatoire lorsque des équipements communs sont prévus dans le lotissement.
Elles regroupent les acquéreurs de lots qui lui confient la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public.
L’appartenance à l’association syndicale résulte simplement de l’inclusion du terrain dans le périmètre syndical, quels que soient les travaux exécutés ou les prestations servies. L’acquisition d’une parcelle dans un lotissement vaut par elle-même acceptation des statuts de l’association syndicale. L’article 3 D exonère d’un écrit spécifique portant adhésion, les membres d’une ASL de lotissement constituée en application de l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme.
Existence et capacité juridique de l’ASL
L’ASL est légalement constituée dès le consentement unanime des propriétaires membres et l’établissement des statuts. Ces décisions sont, dès sa création, opposables à ses membres. En revanche, pour être dotées de la capacité juridique, et donc être opposables aux tiers, elles doivent respecter les formalités de publicité propres aux ASL définies par l’article 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004. Elles seront alors à même d’agir en justice, d’acquérir, de vendre, d’échanger, de transiger, d’emprunter et d’hypothéquer.
Les formalités de déclaration d’association en Préfecture
La déclaration en préfecture des ASL constitue la première étape vers la publication au Journal officiel d’un extrait de ces statuts, formalités cumulatives qui les dotent de la capacité juridique.
Cette obligation de déclaration de l’association s’impose même aux ASL de lotissement.
La déclaration initiale de l’association syndicale libre à la préfecture est constituée de la déclaration elle-même, accompagnée de deux exemplaires des statuts, du plan parcellaire et d’une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels ils s’engagent. Le dépôt de tout dossier complet donne droit à la remise d’un récépissé dans un délai de cinq jours et conduit à une publication au Journal Officiel d’un extrait des statuts dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du récépissé.
La publication au Journal officiel
L’extrait des statuts de l’ASL contient la date de la déclaration, le nom, l’objet et le siège de l’association. L’adresse doit être complète (un nom de commune n’est pas suffisant). En raison de la mise en ligne des publications du Journal officiel (JO), la CNIL impose l’anonymat. Aussi, il n’est plus possible d’indiquer comme siège social « chez M… » ou « chez Mme… »
La demande d’insertion peut être rédigée indifféremment par le notaire, le président de l’association ou les services préfectoraux sur la base des données transmises par ces derniers. Les services de la direction des Journaux officiels ont établi le formulaire type. Son utilisation est recommandée afin de ne pas risquer un rejet de leur part en raison de l’oubli de certaines mentions. Néanmoins, il ne leur est pas possible de refuser une demande de publication faite sur un autre support (papier libre par exemple) dès lors qu’elle est conforme. Dans ce cas, elle doit également contenir les éléments permettant la facturation.
La demande d’insertion est transmise par les services préfectoraux ou par l’association après réception du récépissé de déclaration à la direction des Journaux Officiels à l’adresse suivante : Direction de l’information légale et administrative, 26 rue Desaix, 72727 PARIS CEDEX 15.
Le paiement des annonces s’effectue sur facture après publication. Pour les besoins de cette facturation, il est demandé de préciser à la direction des Journaux officiels un titre court d’association (maximum 38 caractères). Cette mention sera reprise sur la facture. L’intégralité du titre de l’association sera bien entendu publiée au JO, conformément aux statuts.
Le chèque de règlement de l’insertion effectuée par l’association syndicale doit être libellé au nom de “l’agent comptable de la direction des Journaux officiels”.
Les avis de constitution d’ASL sont publiés au JO “Associations et fondations d’entreprise”.
Les bulletins tels qu’ils figurent dans le JO sont mis en ligne. Les annonceurs ne reçoivent plus un exemplaire du bulletin et sont invités à imprimer la page qui les concerne directement sur le site www.journal-officiel.gouv.fr. De même, les tiers ont ainsi la possibilité d’imprimer la page du JO qui les intéresse sans avoir à commander ledit bulletin.
Le remplacement de la publication dans un journal d’annonces légales par celle au JO ne remet pas en cause la capacité juridique des ASL ayant procédé, conformément à la législation alors en vigueur, à l’ancienne forme de publicité qui prévalait avant la publication de l’ordonnance. En revanche, la publication de la création d’une ASL par insertion dans un journal d’annonces légales postérieurement à cette date ne donne plus cette capacité juridique qui s’acquiert désormais uniquement par publication au JO.
Les ASL régies par des textes spécifiques, telles que les associations foncières urbaines libres (AFUL), sont soumises à la législation sur les ASL sauf s’il existe des dispositions spécifiques contraires. Il apparaît que les obligations de déclaration et de publicité de droit commun des ASL leur sont applicables.
Les statuts de l’ASL
Le contenu des statuts
Les associations syndicales libres sont des personnes morales de droit privé pour lesquelles une grande liberté d’organisation est laissée. Ainsi, elles sont régies par un nombre limité de dispositions législatives et réglementaires. Dans ces conditions, les statuts jouent un rôle central dans les relations entre les membres. C’est pourquoi, il est très important qu’ils soient le plus précis possible et prévoient le maximum de situations, notamment les règles à mettre en œuvre en cas de dysfonctionnement.
En effet, il est rappelé que le préfet n’a pas de contrôle sur ce type d’association syndicale et ne dispose d’aucun pouvoir de contrainte ou de substitution. En cas de difficultés, il ne pourra avoir qu’un rôle limité de conseil et les ASL ne doivent donc pas s’en remettre à lui pour qu’il remédie aux situations de blocage pouvant apparaître.
La rédaction des statuts peut être confiée à un notaire ou à un avocat.
Les statuts de l’association déterminent notamment :
- 1° Son nom ;
- 2° Son objet ;
- 3° Son siège ;
- 4° Ses règles de fonctionnement, telles que par exemple la constitution des organes, leur mode de délibération, le contenu de leurs attributions ;
- 5° La liste des immeubles compris dans son périmètre ;
- 6° Les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations ;
- 7° Les modalités de sa représentation à l’égard des tiers ;
- 8° Les modalités de distraction d’un de ses immeubles ;
- 9° Les modalités de modification de son statut ;
- 10° Les modalités de sa dissolution.
Une ASL ne peut être constituée pour n’importe quelle mission. Son objet doit nécessairement respecter ceux prévus à l’article 1 de l’Ordonnance compte tenu des droits réels dérivant de sa constitution en vue d’actions liées à la propriété.
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Article 1 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 – art. 25 JORF 31 décembre 2006 Peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en vue : a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ; b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ; c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ; d) De mettre en valeur des propriétés. |
Les textes n’imposent pas que le siège de l’association soit nécessairement inclus dans son périmètre. Il est ainsi possible de choisir le lieu de résidence du président. Dans ce cas, les statuts doivent indiquer son adresse exacte et non le principe. Ce choix a pour effet que chaque élection d’un nouveau président entraînera nécessairement une modification statutaire.
L’obligation de prévoir les points 7° à 10° est une nouveauté introduite par la réforme répondant à la nécessité de fixer dans les statuts un maximum de règles permettant un meilleur fonctionnement et plus de transparence.
Les règles de fonctionnement instituées dans les statuts des ASL peuvent s’inspirer pour partie de celles existant pour les ASA en les adaptant (simplification ou assouplissement) si nécessaire. En revanche, les statuts ne peuvent doter une ASL de prérogatives existantes pour les ASA (recouvrement comme en matière de contribution directe, suivi par un comptable public, institution de servitudes d’utilité publique particulières …) que seuls la loi ou le règlement peuvent attribuer.
B. Modification des statuts de l’ASL
Quelles sont les modalités des modifications statutaires d’une ASL ?
Les statuts sont modifiés dans des conditions qu’ils doivent obligatoirement prévoir (personnes pouvant les demander, organe compétent pour les approuver, règles de délibération, publicité de la décision auprès des membres). Il est possible d’instituer des règles différentes selon la nature de la modification statutaire (objet, périmètre …). A défaut, par parallélisme des formes, la création d’une ASL nécessitant l’accord de tous les propriétaires, l’unanimité est requise. Il en va de même au regard de l’intangibilité des conventions de l’article 1193 qui dispose « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »
Les modifications ultérieures des statuts, comme la mise en conformité de ces statuts avec le droit issu de la réforme de 2004, sont, elles, effectuées obligatoirement par le président de l’association syndicale libre, dans un délai de trois mois à compter de la date de délibération approuvant ces modifications. Le document le plus important lors du dépôt des premiers statuts est la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage. En effet, l’adhésion à l’association s’accompagne de la constitution d’un droit réel ne permettant un retrait de l’association syndicale libre qu’à travers la vente du bien inclus dans le périmètre de l’association ou la distraction du bien de ce périmètre. Il convient donc de s’assurer que chaque propriétaire a bien donné son accord. Il est de bonne administration qu’une preuve de la publication d’un premier extrait des statuts soit demandée lors d’une demande de modification des statuts, dès lors que les services préfectoraux doivent vérifier que le consentement a bien été donné. Dans le droit existant avant la réforme de 2004, les statuts étaient publiés au recueil des actes administratifs de la préfecture et dans un journal d’annonces légales. A défaut, la préfecture ne peut que considérer que le dépôt des statuts constitue une première déclaration de l’association syndicale libre, et est donc amenée à demander l’ensemble des documents exigés à cette occasion. Il convient de rappeler que la publication des statuts au Journal Officiel ne crée pas l’association syndicale libre mais la dote de la personnalité morale vis-à-vis des tiers. L’association syndicale libre est légalement constituée dès le consentement unanime des propriétaires membres et l’établissement des statuts. Ses décisions sont, dès sa création, opposables à ses membres.
Toutes les modifications de statuts intervenues postérieurement à la publication de l’ordonnance doivent faire l’objet d’une publication au Journal Officiel quelle que soit la date de publication de la création de l’ASL (du moment que la mesure de publicité est valide : dans un journal d’annonces légales avant le 3 juillet 2004 ou au Journal officiel après cette date).
Dans le cas où la modification statutaire concerne un élément des statuts dont un extrait doit être publié lors de la création de l’association (nom, siège ou objet), l’insertion mentionnera le contenu exact de la modification. Pour les autres modifications statutaires, l’insertion mentionne l’article modifié sans préciser le texte de la modification.
Quelles sont les modalités de dissolution ?
Les statuts doivent obligatoirement prévoir les modalités de dissolution (personne pouvant la demander, organe compétent pour la prononcer, motifs de dissolution d’office, règles de délibération, publicité de la décision auprès des membres, obligations en matière de répartition de l’actif et du passif).
Une ASL peut être dissoute en raison de la disparition de l’objet statutaire. C’est le cas, par exemple, si elle a pour mission de gérer les réseaux et la voirie communs d’un lotissement et que ceux-ci ont été transférés dans le domaine public communal.
La dissolution doit faire l’objet d’une déclaration et d’une publication au Journal officiel dans les mêmes conditions que pour la création dans un délai de trois mois à compter de la constatation par le président de l’association que les conditions de dissolution prévues par les statuts sont remplies.
Organisation de l’ASL
Quels sont les organes des ASL ?
Il n’existe pas un article listant les organes des ASL. Néanmoins ceux-ci sont évoqués à travers des articles applicables aux ASL. Ainsi, il apparaît que les ASL doivent se doter des organes suivants : une assemblée des propriétaires, un syndicat, un président.
Les statuts peuvent prévoir d’autres organes ou fonctions (bureau, secrétaire, trésorier) que l’ASL juge nécessaires à son bon fonctionnement.
Dans le cas d’une ASL gérant un lotissement ou une copropriété, le respect du nom des organes est préférable, l’utilisation des termes tels que comité syndical, conseil syndical ou ,syndic risquant d’entretenir une confusion pour les membres avec le régime juridique de la loi du 10 juillet 1965 qui diffère de celui des ASL.
L’assemblée des propriétaires
Ce terme s’applique à l’assemblée qui réunit l’ensemble des propriétaires membres d’une association syndicale. Chaque propriétaire en est membre de droit.
Ses attributions autres que celle déjà prévue par la loi (décision de transformation en ASA) et son fonctionnement (règles de convocation, périodicité de réunion, mandat de représentation, quorum, modalités de délibération, procès-verbal…) sont organisées par les statuts.
Le syndicat
L’article 9 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 donne au syndicat une compétence de principe pour administrer l’ASL.
Le syndicat est composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Ces derniers doivent également organiser son fonctionnement (durée des fonctions, règles de convocation, mandat de représentation, quorum, modalités de délibération…).
Le président
Ses attributions autres que celles déjà prévues par l’ordonnance ou le décret (suivi de l’état nominatif des propriétaires membres et du plan parcellaire selon l’article 4 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 et publication des modifications apportées aux statuts selon l’article 5 du Décret du 3 mai 2006) et les modalités de son élection doivent être prévues par les statuts. Les statuts peuvent prévoir une suppléance en cas d’absence du président.
Dans une ASL la délégation du syndicat à un administrateur de biens est-elle possible ?
Sous réserve de respecter certaines conditions (prévues soit par des dispositions spécifiques des statuts, soit par délibération spéciale de l’assemblée des propriétaires, soit par les deux), le syndicat d’une ASL a la possibilité de déléguer des pouvoirs à un administrateur de biens.
Cette délégation du syndicat d’une ASL à un administrateur de biens doit être strictement limitée à la mise en œuvre des décisions prises par le syndicat, qui reste détenteur du pouvoir de délibération. En aucun cas, la délégation ne doit conduire à l’aliénation du pouvoir de délibération du syndicat des propriétaires.
C. Cas où un ou plusieurs immeubles inclus dans le périmètre de l’association peuvent être placés sous le régime de la copropriété. Quelles sont les règles applicables ?
Dans cette hypothèse, il y a deux organismes impliqués dans la gestion et l’entretien des immeubles : le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale. Les copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre d’une association syndicale sont tous membres, individuellement, de l’association syndicale.
En principe, ces organes obéissent à des règles différentes et ont des compétences distinctes : ASL (ou AFUL, la forme “urbaine” des ASL) pour les équipements communs à plusieurs immeubles, copropriété pour les équipements propres à l’immeuble et pour l’entretien du bâtiment. En effet, les immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété sont normalement régis par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Aux termes de son article 1er, une convention contraire peut toutefois prévoir une organisation différente, pouvant notamment prendre la forme d’une association syndicale régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004. Il apparaît par conséquent que ces deux régimes juridiques sont exclusifs l’un de l’autre pour la gestion d’un immeuble en copropriété.
Les ensembles immobiliers comprenant terrains, immeubles et installations communes, ainsi que les maisons individuelles indépendantes, construites sur un même terrain, peuvent également être soumis au régime de la copropriété ou des ASL. Il est alors possible que les parties communes de l’ensemble soient gérées par une ASL alors que les parties communes de chaque immeuble compris dans l’ensemble sont gérées par un syndicat relevant de la loi de 1965.
Un propriétaire peut alors être à la fois copropriétaire géré par un syndic au sein de l’immeuble auquel il appartient et membre d’une association syndicale au titre des parties communes aux différents immeubles. Dans ce cas, les syndics des immeubles inclus dans l’ensemble peuvent être, en tant que représentants des copropriétaires de chaque immeuble, membres de l’ASL gérant les parties communes de l’ensemble immobilier. Pour l’adhésion de chaque immeuble en copropriété à l’ASL gérant les parties communes de l’ensemble, le consentement de tous les copropriétaires est requis.
La confusion entre les lots de copropriété et les lots de lotissement
Il existe parfois une confusion entre les lots de copropriété et les lots de lotissement. Le lot de copropriété est une notion abstraite alors que le lot de lotissement est une réalité purement matérielle : il correspond à une division du sol en propriété ou en jouissance. Ces derniers ne sont pas soumis à la loi du 10 juillet 1965 précitée mais à l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme.
Le lotissement tend à la division du sol en propriété ou en jouissance, mais n’institue aucun régime de gestion. C’est pour cette raison que l’article R. 442-7 susvisé a instauré l’obligation de constituer une association syndicale dès que des équipements communs sont prévus. Si cet article ne précise pas que l’association syndicale constituée est nécessairement libre, il semble que celle-ci constitue cependant la forme la plus appropriée.
